Hipotecas con tasa de interés ajustable

Las hipotecas con tasa de interés ajustable (generalmente llamadas ARM, por sus siglas en inglés) son populares porque suelen comenzar con una tasa de interés más baja y un pago mensual más bajo. Sin embargo, la tasa de interés puede cambiar durante la vigencia del préstamo.

Es importante entender los puntos específicos de una hipoteca con tasa de interés ajustable:

• Periodos de ajuste
  Todas las hipotecas con tasa de interés ajustable tienen periodos de ajuste que determinan cuándo y con cuánta frecuencia puede cambiar la tasa de interés. Hay un periodo inicial durante el cual la tasa de interés no puede cambiar. Este periodo puede oscilar desde tan sólo 6 meses hasta 10 años. Después de este periodo inicial, la mayoría de las hipotecas con tasa de interés ajustable ajustan la tasa de interés periódicamente.

• Índices y márgenes
  Al final del periodo inicial, y en cada periodo de ajuste, la tasa de interés puede cambiar con base en dos factores: el índice y el margen. Los ajustes en la tasa de interés están basados en un índice publicado. Hay muchos índices, pero los más usados para las hipotecas con tasa de interés ajustable son la Tasa Interbancaria de Oferta de Londres (London Interbank Offered Rate, LIBOR, por sus siglas en inglés) y la de los bonos de la tesorería de los Estados Unidos (U.S. Constant Maturity Treasury, CMT, por sus siglas en inglés). Los índices reflejan las condiciones del mercado financiero del momento, razón por la cual su tasa de interés puede cambiar en cada periodo de ajuste. El margen es el porcentaje que se puede añadir al índice. Basándose en estos dos factores, la tasa de interés de su hipoteca puede aumentar o disminuir. Esto, a su vez, producirá cambios en sus pagos mensuales. Recuerde, si la tasa de interés de su hipoteca aumenta, su pago mensual también aumentará.

• Límites, topes y mínimos
  Todas las hipotecas con tasa de interés ajustable tienen topes sobre la tasa de interés, también conocidos como topes y mínimos. Los topes deciden cuánto puede aumentar o disminuir la tasa de interés en cada periodo de ajuste y durante la vigencia de su préstamo. Por ejemplo, una hipoteca con tasa de interés ajustable 10/1 con una estructura límite de 5/2/5 significa que la tasa permanecerá igual durante los diez primeros años, pero en el undécimo año (la fecha del primer ajuste), su tasa puede aumentar un máximo del 5 por ciento (los primeros "5") por encima de la tasa de interés inicial. Cada año a partir de entonces, su tasa puede ser ajustada un máximo del 2% (tal como indica el segundo número "2"). Pero su tasa de interés nunca puede aumentar más del 5 por ciento (el último número, "5") durante toda la vigencia del préstamo.

• Las hipotecas con tasa de interés ajustable "híbridas"
  Este tipo de hipoteca con tasas de interés ajustable tiene una tasa de interés fija durante un periodo determinado de tiempo y luego se ajusta para el resto del préstamo, como una hipoteca con tasa de interés ajustable convencional. Hay varios tipos de hipotecas con tasa de interés ajustable híbridas, tales como 10/1, 7/1, 5/1 y 3/1. El primer número (10, por ejemplo) es la duración del periodo inicial, durante el cual no cambia la tasa de interés. El segundo número (1 por ejemplo) es la frecuencia con que se ajusta la hipoteca con tasa de interés ajustable después del periodo inicial. Por tanto, la tasa de interés en una hipoteca con tasa de interés ajustable de 10/1 no cambiará durante los 10 primeros años, pero puede cambiar en el undécimo año y ser ajustada hasta una cantidad máxima cada año a partir de ese.

Hay otras consideraciones que debe conocer con relación a las hipotecas con tasa de interés ajustable:

• Debido a que la tasa de interés inicial suele ser más baja que la de una hipoteca con tasa de interés fija, usted puede calificar para un préstamo más grande. Si las tasas de interés son altas cuando usted obtiene su hipoteca, pero disminuyen durante cualquier periodo de ajuste, su pago mensual puede disminuir. Pero no base en esto la selección de su hipoteca. Es muy poco probable que haya una disminución.
• Una hipoteca con tasa de interés ajustable que tiene una tasa de interés inicial baja y un periodo de ajuste inicial después de 5 ó 7 años, puede ahorrarle dinero.
• Las hipotecas con tasa de interés ajustable pueden tener aumentos en la tasa de interés en los periodos de ajuste, y con frecuencia los tienen. Usted puede tener un aumento en su pago hipotecario mensual después de los periodos de ajuste.